作为粤港澳大湾区重要节点城市，东莞新公寓市场近年来呈现明显分化趋势。核心区域如南城、东城的新公寓项目价格保持稳定上涨，而临深片区受深圳外溢需求影响出现价格波动。2024年第一季度数据显示，东莞新建公寓均价区间为1.8-3.2万元/㎡，不同板块价差显著。
地铁沿线项目普遍溢价15%-20%，如R2线鸿福路站周边新公寓价格突破3万元/㎡。松山湖科技园区因产业集聚效应，高品质公寓价格保持坚挺。
LOFT产品因得房率高较平层溢价8%-12%，服务式公寓较普通公寓价格高出20%-30%。部分项目通过商改住政策调整获得价格优势。
专业机构分析显示，东莞新公寓市场将呈现三大特征：核心区优质项目价格稳中有升，部分新兴板块可能出现价格回调，开发商促销力度或将加大。建议购房者重点关注具备以下特征的物业：
对于不同类型的购房者，我们建议采取差异化策略：投资型买家可关注东莞CBD扩容区域的新项目，自住型买家建议优先考虑已成熟的居住板块。需特别注意2024年新实施的公寓交易税费政策变化，这将直接影响持有成本。
| 区域 | 价格区间(万元/㎡) | 年涨幅 |
|---|---|---|
| 南城街道 | 2.8-3.5 | 5.2% |
| 东城街道 | 2.5-3.2 | 4.8% |
| 松山湖 | 2.6-3.8 | 6.1% |